청약 공부하다 보면 어느 순간 멈추게 되는 지점이 있거든요. 가점제랑 추첨제가 섞여 있다는 건 알겠는데, 어디에 얼마나 적용되는지가 영 안 잡히는 거예요. 저도 그랬더라고요. 그냥 "가점 높으면 유리하다" 정도만 알고 있었는데, 파고들수록 생각보다 구조가 복잡하게 나뉘어 있다는 걸 알게 됐네요.
지역이랑 평수에 따라 판이 완전히 달라요
투기과열지구에서 85㎡(약 25평) 이하 물량은 가점제 100%예요. 추첨 자체가 없어요. 그러니까 통장 오래 묶어두고 무주택 기간 쌓고... 이 존버 전략이 먹히는 구간이 바로 여기인 거죠. 반면 같은 투기과열지구라도 85㎡(약 25평)를 넘어가면 절반은 가점, 절반은 추첨으로 나뉘거든요. 조정대상지역 25평 이하는 가점 75%에 추첨 25%고요.
근데 진짜 흥미로운 건 비규제지역이에요.
비규제지역 85㎡(약 25평) 이하는 가점 40%, 추첨 60%인데, 85㎡(약 25평)를 초과하는 순간 가점제 비율이 0%가 돼요. 추첨 100%로 넘어가는 거예요. 가점 계산 자체를 안 한다는 말이거든요.
가점 낮아도 기회가 생기는 구간
가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간, 이 세 가지로 점수를 매겨서 높은 순서대로 당첨시키는 방식이에요. 만점이 84점인데, 30대 초반은 사실상 높은 점수 받기가 구조적으로 어렵잖아요. 그래서 가점 높은 사람들이 몰리는 25평대 인기 단지에선 광탈이 기본값처럼 느껴지는 거고요.
반면 추첨제는 점수랑 아무 상관 없이 말 그대로 제비뽑기예요. 1순위 자격(청약통장 가입 2년 이상에 납입 횟수 조건 충족)만 갖추면, 가점이 84점이든 20점이든 당첨 확률은 똑같아요. 1순위가 "당첨된다"는 의미가 아니라 "게임에 참여할 수 있다"는 자격이라는 것도 헷갈리는 분들 많더라고요.
비규제지역 대형 평형, 즉 85㎡(약 25평) 초과 물량은 한정판 스니커즈 추첨 응모랑 비슷한 구조예요. 줄 오래 섰다고 먼저 사는 게 아니라, 응모 자격만 되면 누구나 같은 확률로 뽑히는 거니까요.
가점이 낮다는 이유로 청약 자체를 포기하고 있다면, 어디에 넣느냐를 다시 한번 들여다볼 필요가 있을 것 같아요.