분양가 상한제 단지라고 해서 무조건 싸다고 생각했던 분들 있죠? 저도 그랬거든요. 처음 청약 공부 시작했을 때 '상한제 = 저렴한 거 아니야?' 이렇게 철석같이 믿었는데... 파면 팔수록 뭔가 이상한 거예요.
상한제는 정부가 분양가의 최대치를 틀어막는 제도예요. 택지비랑 건축비를 기준으로 상한선을 정해두는 거라서, 그 위로는 못 올린다는 뜻이잖아요. 근데 그게 '저렴하다'는 보장은 아니더라고요. 편의점에서 정가 판매한다고 해서 그 과자가 싼 건 아닌 것처럼요.
분양가가 비싸게 느껴지는 이유, 일단 이것부터
분양가 산정할 때 기준이 되는 공시지가가 2~3년 전 시점 기준이에요. 그러니까 입주할 즈음엔 주변 시세가 이미 저만치 올라가 있는 경우가 생기는 거죠. 분양가 8억짜리가 입주 시점에 주변 시세 9억이 됐다고 치면, 1억 차익이 생긴 것처럼 보이잖아요. 근데 분양 당시 그 동네 시세가 이미 10억이었다면? 오히려 시세보다 싸게 분양됐던 게 아닌 상황인 거예요. 착시인 거죠. 비교 시점을 어디에 두느냐에 따라 '로또 청약'이 되기도 하고 그냥 시세 분양이 되기도 하는 거더라고요.
그리고 분양가 안에 포함 안 된 게 있어요. 발코니 확장 비용이랑 유상 옵션이 별도거든요. 발코니 확장만 해도 500만원에서 1,500만원 사이인데, 계약서에 사인하고 나서 옵션 선택하는 순간 갑자기 실제 부담액이 뻥튀기되는 느낌... 진짜 당황스럽잖아요. 분양가가 6억이어도 옵션 다 넣으면 6억 중후반이 되는 경우도 있어요.
금리 올랐을 때 벌어진 일
2022~2023년 금리 급등기 기억하는 분들 있죠? 그때 상한제 단지인데도 주변 시세 밑으로 역전되는 일이 실제로 생겼어요. 서울 일부 단지에서 분양가 12억인데 주변 시세가 11억이 된 사례가 나왔거든요. 존버 각오하고 청약 넣은 사람들 입장에선 멘붕이었을 거예요.
건축비만 해도 2024년 기준 기본형이 약 198만원/㎡ 수준이에요. 전용 84㎡(약 25평) 기준으로 건축비만 계산해보면 1억 6천만원 언저리가 나오거든요. 거기에 땅값 더하면... 상한제여도 분양가가 어느 선 밑으로는 안 내려가는 구조인 거예요.
상한제는 천장을 막는 제도지, 바닥을 보장하는 제도가 아니에요. 줄 서서 기다린다고 해서 그 한정판이 무조건 득템인 건 아닌 것처럼.